Termina el año 2014. La tónica del sector inmobiliario en general a sido muy similar a la de ejercicios anteriores, si bien a lo largo de los ejercicios 2013 y 2014 se observan las consecuencias evidentes del amortiguamiento tras el gran descalabro del sector y signos palpables de recuperación. El cambio de tendencia parece ser una realidad pero la recuperación del sector es muy lenta.
El precio de la vivienda ha continuado bajando, no a ritmos acelerados como en años anteriores, la caída ha sido más suave y según fuentes del Ministerio de Fomento, en torno a un 2,6% interanual.
La gran caída de precios se produjo en los años 2008-2012 ambos inclusive, cinco años de grandes caídas, suavizándose éstas a partir del año 2012, situando la media del precio de los inmuebles en unos 1.455,80 euros por metro cuadrado a finales del presente ejercicio 2014.
A fecha actual, en lineas generales y pormenorizando por tipologías, la vivienda usada, con una caída de un 2,6% se situó en los 1.431,00 euros por metro cuadrado, mientras que la vivienda nueva libre, considerando ésta hasta dos años de antigüedad (viviendas entregadas a mediados de 2012) se situó cerca de los 1.520,00 euros por metro cuadrado. Por otro lado, la vivienda protegida se situó en los 1.097,50 euros por metro cuadrado. Es considerable el ajuste que ha experimentado la vivienda nueva libre, que ha llegado a una caída de un 30,7 respecto del comienzo del año 2008.
En las dos tablas siguientes se adjuntan los datos de caídas, indicadas en % y agrupadas por Comunidades Autónomas, con datos tomados del INE Instituto Nacional de Estadística y del Ministerio de Fomento respectivamente:
En los gráficos siguientes se observan las variaciones interanuales de los precios de las viviendas. En el primero se superponen las variaciones del IPC (índice de precios al consumo) con el IGPV (índice general de precio de las viviendas). En el segundo gráfico aparecen reflejadas las variaciones interanuales de precios de vivienda descontando inflación.
Gráfico 1. Variaciones interanuales de los precios de las viviendas
Grafico 2. Variaciones interanuales de precios de vivienda descontando inflación.
Andalucía y el caso concreto de Málaga.
El patrón que presenta la Comunidad Autónoma de Andalucía es muy similar al conjunto nacional. Se presentan dos gráficas con los datos obtenidos tanto de viviendas nuevas como en viviendas de segunda mano y se comparan con los mismos datos a nivel nacional.
En los gráficos siguientes se refleja el IPV (índice de precios de la vivienda) en la comunidad autónoma de Andalucía tanto de vivienda nueva como de vivienda usada. En el gráfico 3, índice de precios vivienda nueva 2007-2013. En el gráfico 4, índice de precios vivienda 2ª mano para el mismo periodo.
Gráfico 3. Indice de precios vivienda nueva 2007-2013.
Gráfico 4. Indice de precios vivienda 2ª mano 2007-2013.
Los cuadros de precios para las diferentes capitales se recogen en los gráficos siguientes, que hacen referencia a los precios de las viviendas nuevas (gráfico 5) y de las viviendas protegidas (gráfico 6) desde el año 2012 hasta el trimestre actual, donde se indican las correspondientes variaciones de los precios a lo largo de los dos últimos años y los correspondientes índices de variaciones anuales.
Grafico 5. Tabla precios e índices de la vivienda libre en Andalucía 2012-2014.
Grafico 6. Tabla precios e índices de la vivienda protegida en Andalucía 2012-2014.
Para Málaga, en concreto, existen dos factores muy determinantes para comprender la evolución del mercado inmobiliario. El principal puede ser el ‘atractor’ que continúa siendo la Costa del Sol. Prácticamente a cierre del año 2014 nos encontramos con que una de cada dos viviendas que se venden en Málaga, es comprada por extranjeros. Por otro lado tenemos unos índices relativamente bajos en cuanto a los tiempos de disolución del stock inmobiliario con respecto a otras ciudades, situándose el rango, a modo genérico, entre 3 y 5 años en toda la provincia y en torno a los 3,5 años en las zonas costeras.
En lo referente al stock de viviendas, llama la atención el caso de la provincia de Málaga, quizá por el dinamismo y la buena posición que tiene de cara a mercados internacionales la posición de la Costa del Sol. Estando dentro de las zonas que acumulan un estocaje de viviendas superior al 10% respecto del stock total del país, Málaga obtiene un porcentaje del 2,3%, la mitad respecto de la provincia andaluza que más estocaje acumula, Almería.
Gráfico 7. Stock de viviendas. Ubicación sobre mapa. Provincias con mayor porcentaje de viviendas en stock.
En resumidas cuentas, parece que asistimos a una recuperación muy muy lenta del sector inmobiliario, con un estocaje todavía alto (de más de 1.500.000 viviendas) que están en el mercado a la espera de ser vendidas, y una digestión del estocaje, en el mejor de los casos, de unos tres años y con bajadas atenuadas en los precios medios de los inmuebles. Sigamos pues con el cinturón apretado al menos durante otra larga temporada, aunque eso sí, con algún atisbo más de esperanza en el horizonte limpio de grúas. ¿Pesimismo? No. Realidad.
